Защитой прав клиентов при совершении сделок с недвижимостью мы занимаемся более 10 лет и сможем оказать квалифицированную помощь по любым вопросам, связанным с недвижимым имуществом.
I. Оформление права собственности на недвижимое имущество в судебном порядке.
Эта услуга очень востребована на сегодняшний день. Необходимость в ней возникает, как правило, после приобретения квартиры в новостройке. Квартира фактически передана, есть возможность сделать ремонт, однако, свидетельство о праве собственности на квартиру не оформляется.
Зачастую, это связано с неподписанием итогового документа между участниками инвестиционного контракта. Обычно, промедление в оформлении права собственности ничем не угрожает владельцам, но в условиях кризиса, застройщики все чаще и чаще попадают под банкротство. В этом контексте, оформление права собственности через суд, является самой действенной гарантией от нарушения прав владельца и собственника.
Только после оформления права собственности можно получить налоговый вычет, прописаться в квартире, подарить, завещать, заложить недвижимость.
Для оформления права собственности через суд должно быть несколько условий:
1) Строительство дома должно быть завершено и дом должен быть введен в эксплуатацию.
2) Квартира должна быть полностью оплачена.
Для суда понадобится ряд документов в обычных копиях:
- Договор, по которому приобреталась недвижимость (инвестирования, об участии в ЖСК, предварительны, долевого участия и т.д.)
- Все дополнительные соглашения к договору (в том числе, об изменении строительного адреса на почтовый и уточнении площади после завершения строительства)
- Документы, подтверждающие оплату стоимости квартиры.
Если при покупке использовались кредитные средства, то кредитный договор, договор залога.
Иски о признании права собственности подаются также при:
признание права на наследуемое недвижимое имущество;
признание права на самовольную жилую постройку (дом, дачу);
признание права в порядке приватизации;
признание права вследствие давности приобретения.
II. Признание права собственности на незавершенный строительством объект.
В условиях кризиса, все больше инвесторов сталкиваются с проблемами после приобретения недвижимости. Как правило, при возникновении финансовых проблем застройщик, затягивает уже фактически возведенное помещение дольщику, а в последнее время, все чаще инициирует процедуру собственного банкротства.
Эффективной защитой дольщиком своих законных интересов является признание права собственности долю в объекте незавершенного строительства. Следует принимать во внимание, что:
- Степень готовности объекта должна быть очень высокой. Объект должен быть фактически возведен.
- Право на объект недвижимости должно быть полностью оплачено.
- Затягивание процесса строительства должно быть очевидным (как правило, более года).
- Такие иски подаются по месту нахождения недвижимого имущества.
В случае банкротства застройщика признание права собственности на долю в объекте незавершенного строительства возможно, если дольщик успеет подать исковое заявление в суд общей юрисдикции по месту нахождения объекта долевого строительства до вынесения Арбитражным судом определения о введении в отношении застройщика процедуры наблюдения.
Несмотря на последующее введение процедуры банкротства в отношении застройщика, суд, принявший к производству исковое заявление о признании право собственности на долю в объекте незавершенного строительства, обязан рассмотреть спор по существу и вынести по нему решение.
Признание права собственности на объект долевого строительства (квартиру) в случае введения в отношении застройщика процедуры банкротства возможно только в том случае, если на объект долевого строительства застройщиком получено разрешение на ввод в эксплуатацию, а застройщик и дольщик подписали передаточный акт до даты принятия арбитражным судом заявления о признании застройщика банкротом (Статья 201.11 Закона от 26.10.2002 №127-ФЗ).\
III. Правовое сопровождение сделок с недвижимостью
Сопровождение сделки юристами обеспечивает гарантию юридической чистоты сделки, адекватную оценку правовых рисков и негативных материальных последствий, связанных с реализацией или приобретением недвижимости. Сопровождение включает в себя:
консультирование и правовой анализ договоров и иных сделок, связанных с распоряжением объектами недвижимости.
Разработка проектов договоров и соглашений с учетом всех интересов клиента.
Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью, в том числе при заключении сделки и регистрации в Управлении Росреестра.
IV. Расторжение договора долевого участия.
Ответственность застройщика по договору участия в долевом строительстве.
Если застройщик ненадлежащим образом не исполнил обязательства по договору, то дольщик может защитить свои права в рамках досудебного и судебного урегулирования спора. При этом процедура досудебного урегулирования по данным спорам не является обязательной, однако она может быть предусмотрена договором. Кроме того, она может помочь уладить спор во внесудебном порядке.
Самым распространенными механизмами защиты нарушенного права являются:
Расторжение с застройщиком договора участия в долевом строительстве.
Участник долевого строительства вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора если: (ч. 1 ст. 9 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ):
- если срок сдачи объекта превышен более чем на два месяца;
- если существенно нарушены требования к качеству объекта строительства;
- если застройщик отказался возмещать или устранять недостатки объекта долевого строительства;
- если застройщик отказался продлить банковское поручительство.
В этих случаях договор считается расторгнутым со дня направления застройщику уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Уведомление направляется заказным письмом с описью вложения.
Кроме того, дольщик может расторгнуть договор в судебном порядке в случаях (ч. 1 - 1.1 ст. 9 Закона N 214-ФЗ):
- прекращения или приостановления строительства многоквартирного дома, если станет очевидно, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан дольщику;
- существенного изменения проектной документации, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства;
- изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома.
При расторжении договора застройщик обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты в соответствии с ч. 2 ст. 9 Закона N 214-ФЗ.
V. Взыскание с застройщика неустойки.
Неустойка может быть предусмотрена законом и договором. Уменьшение законной неустойки в договорном порядке, ничтожно, поскольку нарушает права дольщика, как потребителя.
Законом неустойка предусмотрена за нарушение срока передачи дольщику объекта долевого строительства.
Размер неустойки определяется исходя из цены договора, то есть размера денежных средств, подлежащих уплате дольщиком для создания объекта долевого строительства. Неустойка увеличивается ежедневно, до удовлетворения требований застройщиком по передачи недвижимости по акту или устранения недостатков.
Законная неустойка рассчитывается следующим образом: количество дней просрочки x 1/300 x % Ключевой ставки Банка России x цена договора x 2 = сумма неустойки
При этом период просрочки исполнения обязательства застройщика начнется со дня, следующего после указанного в договоре дня, с которым связано исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта.
В случае ненадлежащего исполнения обязательств застройщиком участник долевого строительства вправе потребовать сверх неустойки возмещения убытков, например расходов на аренду жилья.
Участник долевого строительства вправе обратиться к застройщику с требованием о возмещении морального вреда (ст. 15 Закона РФ N 2300-1).
Размер компенсации морального вреда в каждом случае определяется судом с учетом характера нравственных и физических страданий, исходя из принципа разумности и справедливости.
В рамках судебного урегулирования спора судебные расходы (госпошлина, почтовые расходы, расходы на оплату услуг представителя, эксперта и т.д.) должны быть возмещены застройщиком, в случае удовлетворения заявленных исковых требований.
Также, в пользу дольщика подлежит взысканию штраф в размере 50 % от суммы удовлетворенных исковых требований за отказ застройщика от исполнения законных требований дольщика в добровольном порядке, в соответствии с законом «О защите прав потребителей».
VI. Оформление имущественного налогового вычета.
Имущественный вычет, (при покупке квартиры), можно оформить при:
- Покупке и строительстве недвижимости;
- погашении процентов по ипотечным кредитам.
Объектом покупки может являться только:
- квapтиpa (кoмнaтa) или дoля в нeй;
- жилой дом или доля в нем;
- земельный yчacтoк c кaтeгopиeй ИЖC — индивидyaльнoe жилищнoe cтpoитeльcтвo (oфopмлeниe вычeтa вoзмoжнo тoлькo c гoдa oфopмлeния пpaвa coбcтвeннocти нa вoзвeдeнный нa дaннoм yчacткe дом) или eгo доля;
- зeмeльный yчacтoк (или eгo дoля), нa кoтopoм yжe нaxoдитcя жилoй дoм;
- зeмeльный yчacтoк (или дoля в нeм) c дoлeй в пpaвe coбcтвeннocти нa дoм, нaxoдящийcя нa yчacткe.
- coбcтвeнник жилья;
- cyпpyг coбcтвeнникa (пpи ycлoвии пoкyпки имyщecтвa в бpaкe);
- poдитeль нecoвepшeннoлeтнeгo — coбcтвeнникa жилья (пpи ycлoвии, чтo poдитeль paннee вычeт нe пoлyчaл).
Вместе с декларацией на вычет подаются:
- Паспорт, ИНН, справка 2-НДФЛ.
- Договор купли продажи. Акт приёма-передачи (при покупке жилья).
- Свидетельство о государственной регистрации права собственности (если есть).
- Документы, подтверждающие оплату (при покупке жилья).
- Чеки, квитанции на оплату стройматериалов (при строительстве дома).
- Справка из банка о сумме уплаченных процентов в рублях, договор с банком (при ипотеке).
Пpи пoкyпкe иmyщecтвa в ипoтeкy вычeт (дополнительно) пpeдocтaвляeтcя c pacxoдoв нa yплaтy ипoтeчныx пpoцeнтoв.
Cyщecтвyeт pяд ocoбeннocтeй пoлyчeния вычeтa:
Heльзя вepнyть зa гoд бoльшe, чeм cyммa пoдoxoднoгo нaлoгa, кoтopaя былa yдepжaнa зa этoт гoд из зapaбoтнoй плaты (13% oт cyммы зapaбoтнoй плaты зa гoд).
Ocтaтoк нaлoгoвoгo вычeтa пepeнocитcя нa cлeдyющий гoд дo пoлнoгo пoлyчeния.
Bычeт c pacxoдoв пo yплaтe пpoцeнтoв пo кpeдитy oгpaничeн — 3 млн. pyблeй, т.e. 390 тыc. pyблeй мaкcимaльнaя cyммa, кoтopyю мoжнo пoлyчить c ипoтeчныx пpoцeнтoв.
Стоимость услуг по оформлению вычета - 2000 рублей составление декларации.
Составление декларации и подача в ИФНС г.Москвы и Московской области - 5000 рублей.